Achat immobilier des concubins : anticiper les conséquences de l’indivision, de la rupture et du décès

L’acquisition d’un logement par des concubins place nécessairement le couple sous le régime de l’indivision. Chacun détient alors une quote-part fixée dans l’acte notarié. Cette organisation peut néanmoins susciter d’importantes difficultés lors d’une séparation ou d’un décès lorsque ses conséquences n’ont pas été anticipées.

Des quotes-parts à ajuster au financement effectif

Dans le cadre d’un achat immobilier en indivision, les droits de chaque concubin sont déterminés par l’acte d’acquisition. En l’absence de répartition expressément indiquée, les acquéreurs sont présumés propriétaires du bien à parts égales.

Les proportions retenues doivent toutefois correspondre aux contributions financières réelles. Lorsqu’un concubin finance une somme supérieure à celle résultant de sa quote-part, cet écart peut faire naître une créance à l’encontre de l’autre concubin ou de l’indivision.

De même, celui qui supporte, pendant la vie commune, une fraction du remboursement de l’emprunt excédant le plan de financement peut réclamer une créance contre l’indivision au moment de la séparation ou du partage. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien prévues par l’article 815-13 du Code civil.

Séparation : le logement au cœur du partage

À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique permettant à l’un d’eux d’obtenir prioritairement la conservation du logement.

Chaque indivisaire peut donc demander le partage de l’indivision à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti entre les propriétaires conformément à leurs droits respectifs.

L’ex-concubin qui demeure seul dans le logement après la rupture peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.

La liquidation devient enfin particulièrement délicate lorsque les financements effectivement assumés ne coïncident pas avec les quotes-parts inscrites dans l’acte.

Décès : aucune protection successorale automatique

En droit français, le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire.

À défaut de disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors en indivision avec les enfants ou les autres héritiers, lesquels peuvent, comme lui, solliciter le partage du bien.

Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant. Cette solution demeure toutefois limitée par la fiscalité applicable entre concubins, les transmissions étant taxées à 60 %.

L’anticipation, condition d’un projet immobilier sécurisé

Simple et courante pour les couples non mariés, l’indivision exige une analyse préalable du financement ainsi que des effets d’une éventuelle rupture ou d’un décès.

L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’acquisition à la situation du couple, de prévenir les difficultés futures et, le cas échéant, d’envisager la conclusion d’un PACS après présentation des différents modes d’organisation de la vie commune et de leurs conséquences patrimoniales.